La fin de l’ISF n’a pas pour autant engendré la fin d’un impôt annuel sur le patrimoine.
En effet, le législateur a créé l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) basé comme son nom l’indique sur le patrimoine immobilier entendu au sens large.
L’IFI est dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier, apprécié globalement au niveau des différentes personnes soumises à une déclaration commune, excède 1 300 000 € au 1er janvier.
Les personnes domiciliées hors de France ne sont imposables que sur les biens situés en France.
Tous les biens et droits immobiliers appartenant au contribuable entrent dans le champ d’application de l’IFI.
Sont visés tous les immeubles bâtis ou non bâtis ou en cours de construction ainsi que tous les droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage, droit du preneur d’un bail à construction notamment).
Les parts ou actions de sociétés qui appartiennent au contribuable sont également susceptibles de donner lieu à imposition pour une fraction de leur valeur.
Les parts ou actions des sociétés sont, en principe, imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société.
Pour déterminer la fraction imposable, il est appliqué à la valeur des parts ou actions un coefficient correspondant au rapport entre :
– la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens ;
– et la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société.
Toutefois, les parts ou actions de sociétés opérationnelles dont le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement moins de 10 % du capital et des droits de vote échappent à l’imposition.
Par ailleurs, sont exclues du calcul de la fraction imposable les parts ou actions de sociétés opérationnelles détenues (directement ou indirectement) par la société dans laquelle le redevable est associé, lorsque le redevable détient indirectement et, le cas échéant, directement moins de 10 % du capital et des droits de vote de ces sociétés.
En outre, ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction imposable :
– Les biens ou droits immobiliers détenus directement par la société dans laquelle le redevable est associé ou par une filiale (quel que soit le nombre de niveaux d’interposition) et affectés par la société qui les détient à sa propre activité opérationnelle.
– Les biens ou droits immobiliers détenus (directement ou indirectement) par une société opérationnelle dans laquelle le redevable détient (directement ou indirectement) des parts ou actions et affectés à l’activité opérationnelle d’une société du groupe, à savoir :
– la société dans laquelle le redevable détient (directement ou indirectement) les titres;
– la société propriétaire des biens ;
– ou, enfin, une société dans laquelle la société dont le redevable possède (directement ou indirectement) des titres détient, directement ou par personne interposée, la majorité des droits de vote ou y exerce en fait le pouvoir de décision.
Des spécificités existent pour les biens démembrés (usufruit), les contrats de crédit-bail, les biens professionnels, prêt in fine…
Notre cabinet vous propose de vous assister dans le cadre de l’élaboration et l’envoi des déclarations d’IFI (concomitante à la déclaration de revenus).
Maître Gérald VIERON
Spécialiste en Droit fiscal
